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媒体报道

责任地产 礼献山东

2012-09-24

     2012济南媒体考察:融汇地产董事长黄祖仕答记者问

      融汇地产作为中国地产界的佼佼者,一直受到各界的广泛好评。如今,融汇地产礼献山东,将相继在济南开发济南·老商埠、融汇·爱都、融汇城三个大型项目,打造高水准的行业标杆。为此,在“2012济南媒体考察活动”中,济南媒体采访了融汇集团懂事长黄祖仕先生,以揭开融汇地产山东项目的神秘面纱。

 

融汇集团董事长黄祖仕接受济南媒体采访
融汇集团董事长黄祖仕接受济南媒体采访
 

      【记者】:您好,我有一个问题想问一下黄董事长。大家都知道黄董事长原来是融侨集团的船长总舵手,后来您在香港成立了融汇集团,后来挥师北上,到了福建、江西、重庆、安徽,现在到山东,您可以说是地产界的传奇人物,我想问一下,一个企业有他独特的成功的发展模式,黄董事长您感觉咱们融汇集团和其他的房地产公司相比有哪些独特的发展成功模式,希望您给予解读。

      【黄董】:刚才这位记者,你可能也了解我过去的一些情况,确实是这样,应该说我之前是合作融侨集团。融侨集团大家知道,就是我们东南亚华侨组建。为什么叫融侨,融的概念,是我们福建省福清市的别称,侨就是我们华侨。当时我是和林绍良先生,林文镜先生几个合组的公司,总的来讲,那时候的我,应该既是融侨的股东,又是融侨的决策者,又是融侨的执行者,那个阶段的我应该说是三位一体的。

      我们是1989年回到福建,福建算是我们这些海外华侨的祖籍地,那个时候也是刚刚改革开放不久。我记得我们在组建福建第一个公司的时候,刚好是“六四运动”,我们在福州买了一块很中心的地块,正在开会讨论怎么建的时候,外面学生开始游行。我们想这样惨了,到底怎么办,我们是做还是不做,后来决定还是做,大不了产业就扔在家乡,我们走人就是,人能走掉就好了,其他东西就扔在那里,反正也没所谓,就贡献给家乡。结果我们没有想到很快这场风波就平息了,就没事了。实际上我们第一项目做的很好,应该说那个项目在当时福州肯定是最好的项目,也卖的最贵,也最受欢迎。我记得当时是用外汇才能买到我们的房子,不是人民币,必须用外汇才能买,买了我们的房子还可以转户口,由农民户口办成城市户口。那个时候你想把农村户口办到城市来是多难的事情,但我们的项目是可以做到这一点的。我记得那个项目是市长担任指挥长,我当副指挥长,可见是很受政府重视的。我们做项目也是始于那时候的。

      后来我们主要还是在福建家乡投资,当时还没有太多的往外面扩,应该说有十几年我们在福建是遥遥领先的,不管从规模、品质、品牌、影响力应该都是在福建完全处于领先地位的。到了九十年代特别是2000年以后,整个中国改革开放的形势发生了比较大的变化,由于之前只是东南沿海开放,后来又是中西部、东北工业基地,也就是说全国的东西南北全面开放,当时整个中国内陆经济发展也发生了翻天覆地的变化。集团由于我的合作伙伴年龄比较大了,出现了新一代跟上一辈想法不太一样的现象,融侨当时的董事长和决策者们希望去做钢铁或者说其他的产业。但我对这一块不是特别感兴趣,我不太想去做这一块,所以当时由于战略发展方向思路的问题,当然也包含一些经营理念的问题,我们产生了不同的思路。人各有志,每个人发展的方向或者经营理念、追求不是特别一样,走的路自然也就不同。从那个时候,2000年初,产生了分化,到2004年的时候我就开始重组融汇。

      我重组的融汇,“融”还是一样的“融”,也就是我们不会忘记家乡、祖籍地;“汇”,我认为把侨字变成汇字,观念是更包容,更广泛,更广义,而不仅仅是局限于海外侨这一块,所以我想,我们用“融汇”字号来发展我们的事业。从理念上来说,从追求上来说,我觉得每一个公司,每一个人的发展都有他的历史背景,他的发展足迹也好,发展环境也好,生存环境也好,等等这些各有不同。那么对我来说,我不希望只做这一栋楼,把这个房子卖掉,挣几个钱就算完了,我不想做这么简单的事情。可以这么说吧,如果是只做普通的住宅产品,对我来说好像没有太的挑战性,也没太大的激励,在20年前就已经做过的事情,就已经实现的事情,现在还在重复做,对我来说,基本上是没有什么挑战。所以这几年特别是近五六年以来,我要做的事情,就是以温泉商业旅游城市综合体这个项目为主,希望它是有活力、可持续、有丰富内涵的。比如说就温泉这一片,总占地面积是一千多亩,单温泉休闲旅游商业这一块,占地差不多两三百亩地,有温泉小镇、温泉酒店、温泉别院、温泉风情街等等。在这个风情街就有不同的、各式各样的业态,我们也引进了像嘉禾影院院线,然后把大酒店等等,这些内容极其丰富的产业放在项目中,这样就有许多人可以在这里创业,有很多人可以在这里就业,有很多人可以在这里消费,有很多人可以在这里度假,有很多人可以在这里居住。

      大家也知道,地产项目和国家政策关系紧密,近五年来,或者是近七八年来,房地产、纯房地产这个行业波动非常的大,受政策和政治的影响也非常的大,你们大家都是做媒体的,肯定对这些方面特别敏感。我前一段给我的几个朋友说,做房地产这个行业,一个建筑师或者是一个地产商,如果在国外,在境外,是被尊重的,这个行业是有较强审美观,较高智慧的人才能做的,不是所有的人都能做的事情。可是在中国,这个行业已经完全被政治化和妖魔化了,也就是说做房地产是一个不受欢迎的行业。所以我有时候感到很郁闷,我为什么变成这样呢,但这个也是没有办法的,因为中国经济发展过程当中,各种各样的状况都有可能出现。我不能说就我会做,其他人都不能做,我们曾经有一段时期叫全民皆地产,全中国没有一个人不可以做地产,也就是从来没有做过地产的也可以做。具体实施就是买地建楼卖楼,就这么简单,什么使命感、责任感,什么品质,都不用说了。当然在这个过程中,也有很多地产商由于不专业、不懂,由于没有这方面的经验基础,也很容易陷入困境。我经常说我们做任何事情都有两面性,有一种就是偶然性,有一种是必然性。所有的偶然性表现为,反正什么也不懂不会,就瞎猫碰到死耗子,刚好买了那么一块地,虽然不专业,但是因为市场太好了,猛涨猛涨我也挣钱。其实有相当多人是这样的,他们以前从来没有做过地产,甚至以前是做其他行业的。实际上我们这几年也经常在思考,为什么会出现这种情况?这是我们中国经济发展初期阶段,或者工业化、城市化初期的一种阶段性的产物。因此我们也只能一笑置之,现实就是这样,必然的我们无法改变。

      既然我们改变不了社会的大环境,就改变自己,自己来选择一条适合自己发展的道路,你认为的很有意义,有生命力、有竞争力,可持续的一些事情去做。现在有很多人还经常埋怨,这个政策怎么样,这个社会怎么样,这个弊端怎么样。说实在话,我们在座的任何一个人都很难改变外部环境,但是我们每个人可以改变自己,我们可以选择自己觉得值得去做的事情。你感兴趣要做的事情,哪怕有一定的困难要去克服,你也会有兴趣去做,我们公司就是这么选择的,我们自己选择了做城市综合体,做温泉旅游综合体,做文化产业和居住综合体。可以肯定的说,像类似这样的项目,就不是一般的公司可以做,至少是要具备很综合的实力能力,才能啃得下这块硬骨头。所以说到我们有没有竞争力,我想这也许就是我们的竞争力。谢谢。

      【记者】:您好,我主要关心的一个问题就是,十艺节马上到来,西客站片区项目非常多,包括我们报社的总部大楼也将要搬到西客站片区,和十艺节场馆相望,同时我们报社也有公寓楼,供员工居住的,也在大楼附近,我想请黄董事长在介绍融汇城的同时,也对我们公寓楼的建设提一些建议。

      第二个就是从发展空间和发展潜力方面。就区域来说我认为现在是一个比较好的机遇,因为片区内很大一部分正处在落后阶段,而整个西客站片区未来的规划是一个大规模新城,所以刚才这位先生谈到你们在那边建的这些项目,我是希望看到的。当然我不知道你们的预算是多少,或者是你们的计划是多少,如果以我的想法,肯定更在乎的是综合配套和综合保障。很多人的房子看上去就是一个空间面积而已,而其实不是这样的。建筑的品质好不好,价值高不高,取决于区域的综合品质和区域的总体保障:比如说城市功能强不强,配套保障到位不到位。当然这也跟我们的设计品质、施工工艺、环境品质等等这些都有关系,建筑绝对不能是孤立的。我很早就说了,一座很高的楼,如果建在垃圾堆旁边,无论如何也是高级不起来的,所以建筑一定要和整个区域的大环境有机的结合起来,最后它的品质和价值才能最充分的体现。现在政府花钱给你们职工建了楼,你们分到这一套房子也不容易,但是今天分到这一套房子,到了四五年以后,你这套房子能值多少很重要。这是城市品质的价值体现,也是个人财富财产的价值体现。谢谢大家。

      【记者】:黄董事长您好,我想请问一下,大观园商圈对于我们济南来说是个老的商圈,从民国起就是一个老建筑物的保护形式。随着城市的发展和变化,城市形象也需要提升,政府也是在倡导,让我们有责任的开发商提升城市的形象,但是也要保护老建筑的一些特色,因为很多时候我们都在考虑一种平衡。但大观园对我们济南本地人来说有一种不可割舍的情节,我想问一下,融汇品牌作为一个对城市有贡献的开发商,一个责任地产商,将如何处理这种保护老建筑与提升城市形象之间关系的?谢谢董事长。

      【黄董】:是,确实是这样,我们在城市改造建设过程中,经常会碰到一些刚才这位女士所提到的问题。就拿百年老商埠这个项目来说,它是有文化有历史有故事有题材的一个区域,做这样一个区域,我们确实是责任很大,要思考和面对的问题很多。首先是定位,我们希望把这里建成什么样。原来的老商埠大家都知道,我第一次去就是前年去济南的时候,当深入到这个区域看到一家绸缎店,本来是挺有历史的,几十年如一日,但是看如今的样子,我觉得有点心酸。所以我们思考要重建,但怎么建,建成以后它是不是还有活力,是不是还有生命力,这点很重要。我们应该保留什么,应该赋予什么,应该建成什么样,都是很难的问题。这个项目就需要做到大项目的平衡,如果是只做几亩地就很难做成,所以我们也建议市政部门,这个片区要整体来思考。比如说拆迁安置的问题,如果就那么一小快地方,安置就在原地安置,问题就出现了,最后会变成不伦不类,旧城改造最怕的就是这个。我们之前也都遇到过,湖州市是最早启动旧城改造的,可遗憾的是有相当一段时间,他的成果和结果很不理想,我将它这么形容:拆了老城建旧城。为什么会出现这种情况呢?就是因为零敲碎打、支离破碎的干,没有整片的系统思考,就地去平衡几乎是没法实现的,所以一定要大片平衡,甚至跨区域的平衡,才有可能实现。支离破碎、零敲碎打的做,就是再好的整合文化资源,也没有办法实现,许多城市在旧城改造过程中,都是纠结碰到的问题。前几年包括重庆也是这样,现在重庆市政府就规定,旧城改造,几亩地的小规划原则上是不允许的。现在国家一方面规定卖地挂牌不能超过上百亩,但重庆地方政府在对待旧城改造这块,就出了一个政策,必须连片改造,不能够见缝插针的改造。就那一小块有几亩地就改造这几亩地,其他的先不管,这样方式,就有可能出现我刚才说的拆了老城建旧城,这几乎是肯定存在的问题,因为没法平衡。大配套进不了,它扛不起,承担不起这个责任,所以一定要连片。因此重庆规定,要么最少几十亩,还有一两百、两三百亩成片的做,济南老商埠改造也是这样。

      我们当时来看这片地区可以说是不堪入目,往地下看到处都是臭水沟,往天上看到处是蜘蛛网,根本就找不到一块象样的地,我就和政府商量说,要做就做整片的。我一直强调旧城改造一定要成片,一定要系统思考,系统安排平衡。所以对老商埠这一块,从建筑风貌来说,我们原则上保留或者是保持老建筑的风貌和功能,传统文化这块我们也会尽最大的可能保留并发扬光大。然后赋予它新的商业和业态,这是符合现代城市都市需求的东西,既有中国传统文化的元素,又有国际化、现代化的内容内涵在这边,这样才是完整的。谢谢!

      【记者】:尊敬的黄董事长、邱总、陈总,首先非常感谢融汇集团给我们这次机会到重庆参观学习,我有一个问题想请教一下邱总。现在重庆作为三大温泉地之一,在这样得天独厚的自然条件下,融汇确定了发展温泉旅游城市综合体的目标,但是就全国的温泉卖点来看,很多城市都把温泉作为一个楼盘的卖点,结合山东的情况来看,有齐河的国科国际高尔夫温泉别墅,在商河有一个新开发的温泉国际项目,也是把温泉作为自己楼盘的一个卖点,所以我想请教一下邱总,咱重庆这边的国际温泉城和半岛项目,与全国其他的温泉项目来比,有什么得天独厚的条件,另外能不能给我们其他地区项目的发展提出一些建议?谢谢。

      【邱总】:我想首先是我们企业在投资温泉这块的理念是较早的。当年我们董事长在福州开发的温泉时的一个理念就是服务,住宅,甚至一度温泉入户,到重庆之后,我们就把这个理念进行了升级,实现了温泉产业与住宅双轨并行,并不再是简单的温泉区域,而是将其服务于住宅与销售,这样便直接决定了我们在温泉投资和温泉产业的复合度上面有了很大的提升。

      比如说重庆温泉城,首先我们围绕这个温泉,规模一下突破了百亩,第二个是实现了业态丰富度的大幅提升,在座各位看到前面如火如荼建设的就是我们规划的温泉小镇,还有温泉中心、温泉酒店、温泉步行街,真正把这个地方变成温泉的商圈进行打造的,并不是普通的像我们通俗所说的一个小卖点,而是直接从投资,包括后期经营角度有大幅的改善。

      【记者】:各位领导好,我有两个问题想请教一下美丽的陈总。刚才听陈总的介绍的时候,看到咱们在济南有三个项目在运作,想和陈总了解一下,这三个项目在运作的过程中会不会有一些侧重,有一个怎么样的规划。再就是听到陈总介绍,咱们在西客站片区有一个450万方的大的规划,想问一下,在竞争非常激烈的西客站片区,融汇的具体规划情况是怎样的?

      我们的扛鼎力作就是融汇城项目,在西区,目前一期的土地是3398亩地,规划的建设面积是450万方,这个项目是将我们的文化创意产业和地产模式相结合。而且我们现在和山东出版集团达成了战略上的合作,山东出版集团也是即将上市的一家企业,这种强强联合的做法能够把我们的文化创意产业实实在在融进项目高度的复合和落地中。我们在打造这样的一个项目时,不仅是做地产,更多的是在人口就业、城市环境提升,包括城市品位提升上,从方方面面给这个城市带来活力、促进城市化的进程。融汇爱都项目我们计划在明年五月份能够进行开盘和销售,这个项目我们可以是希望打造成济南首席的亲子社区。因为我们都知道现在的市场是刚需的市场,如果做一些假大空的口号,对市场是没有真正号召力的,所以我们还是脚踏实地,建筑做品质,高端的Artdeco建筑风格,非常的漂亮,而且园林我们将来会有法式园林进行表现,对此感兴趣的精英们都可以跟我们做详细的了解。而且我们在一些商业的配套方面,包括幼儿园和小学,一定是我们市中区最好的小学和整个中国来讲最好的幼儿园。我们通过这样一个教育和亲子环境的打造,实实在在为刚需客户们解决生活方式的问题,提高生活品质,谢谢。

      【记者】:黄董您好,我想请教一个问题,您在中国地产界南北二十多年,对市场也有自己独到的见解,关于这一波调控,包括可预见的,三年五年之内,整个房地产的形势,用您丰富的经验,包括前面的一些预测,给我们简单的分析一下?

      【黄董】:你提的问题确实是一个很大的课题,也是中国近代,不管是政治界、经济界,社会各界都普通关心关注的。刚好前几天,我在香港和清华大学的一些学者,著名的像巴曙松,进行过一些比较开放的讨论,你问的问题也是我们这次讨论的主题之一,包括金融形势,包括环境上未来的情景。实话来讲,现在大家都有很多种的看法,有些人觉得房地产没问题,还会涨,这也是比较通俗的,普通的看法;一种是觉得现在被打压,一片消极;还有一种是比较理性,或者说比较客观的评判中国未来若干年发展趋势,比如说从人口结构,从经济发展、经济运营的质量,从中国城市化、国际化进程,国际经济形势、国内经济形势,从这些高度来分析未来中国房地产行业。当然经济发展绝对不是只有房地产,房地产行业只是在经济发展中占比重比较大的行业,也和国际民生、和我们的安居乐业息息相关。

      为什么我们通常讲安居乐业,因为安居两个词很重要,只有安居才能乐业,今天都不知道住在哪里,明天怎么工作。所以安居在我们中国的传统文化,包括全人类文化中都是这样。从这个角度来看,既不能简单的说很乐观,更不能说一无是处。所以有些地方有些人或者是有些专家认为中央政府拿我没办法,你压,我这边就照样涨,其实不然。我们大家普遍的共识就是现在要强压,当然这种手段肯定是不易采用,更不易久用的,但是也并不等于说没压你马上就反弹,或者说马上就暴涨,这种可能性几乎也是没有。最重要还是供求两个关系,实际的供应量和需求量的怎么样。所以对房地产的形势,全中国各地绝对不能一概而论,现在推行的一刀切的政策是不切合实际的。北京和上海的房价、和青岛的房价,和济南的房价差多少大家都知道,怎么可能用一种政策呢?同理济南的房价和青岛差多少,你们也是都知道的,为什么我会选择济南,不选择青岛,说实在话,从经济发展速度和理念观念来说,应该承认青岛比济南先进,但是我认为,济南有发展空间和市场空间的容量,从未来来说还是要比青岛好。毕竟是政治经济文化的中心,在下一轮的城市化进程过程中,济南会是比较好,但是呢,也不会指望他暴涨。

      暴涨对各位投资者来说,或者投机者来说好像是好事,不管个人投机还是公司投机都是好事,但是对做企业来说绝对不是好事。暴涨暴跌一定会扰乱市场秩序,这肯定是一个不健康的事情,就和人暴饮暴食一样,忽然之间吃的非常饱,突然间就几天没吃饭,这绝对是不利于健康的。所以我们认为,房地产行业洗牌是肯定的,全面提升也是必然的,消费者的心理逐步成熟理性,也是必然的。就跟股市一样,涨到六千点的时候,很多人说会涨到八千点,一万点,但他忘了市盈率,正常的市盈率应该是十倍到十五倍,我们当时已经涨到五十倍六十倍了,这就是把五十年以前的、把五十年以后的应该有的东西全部吃掉了,这行吗?这是不符合经济规律的。许多人会被表面的或者是短期的现象所迷惑,从我本人来说,因为我们都是从海外回来投资的,确实还是比较理性,比较稳重,比较稳健,不太愿意去做冒险的事情。这也是近几年来,我们投资项目或者是拓展项目一个很重要的思考点。

      【记者】:董事长好,很高兴在重庆能和黄董见面。经过刚才短短的一问一答之间,我发现黄董是一个具有丰富阅历,也是一个非常有故事的老板,同时也是一个具有强烈的社会责任感和浓郁的文化情节的人。济南是一个2600多年的老城,历史文化名城,也是一个省会城市和区域文化中心,经济文化中心,但是这么多年的发展,相对来讲是滞后的,在外界的评价,业内也有评价,不管从消费、商业还是从地产开发角度,济南更像是一个二点半城市,或者叫2.5线城市,我不知道黄董对这个问题怎么看?另外刚才通过各位领导的介绍,我发现融汇在济南做的几个大项目,文化地产,这样的一个特性表现的非常突出,特别是像济南这样一个在国内为数不多的文化底蕴非常深厚的省会城市,文化地产的开发和塑造过程当中怎么来处理好或者是协调好开发和保护的关系,当然这是一个老题目,现在有一个说法,就是开发性保护和保护性开发,但是我觉得这更多是概念的东西,我特别想听一听黄董在这方面的真知灼见,谢谢。

      【黄董】:先回答第一个问题,你刚才讲的,2.5的定义。应该说我是很早就进入房地产,引进外资进入中国大陆做房地产,可是说实在的我们在中国发展并不是很快,可以这么说,我很稳,应该说是偏保守,我们有时候都搞不懂状况,怎么会是这样。可是认真思考一下,也有他合理的地方。对济南现在的这种状况,我们一方面也没有说盲目的认为济南什么都好,什么问题都没有,上一次见前一任的市委书记焉书记的时候,我就跟他讲,确实也有很多人跟我说,去济南要注意,济南很慢,效率非常低,观念还是有点落后,没有青岛那么开放。这点我们实事求是的讲,尽管我们到了济南以后,很多政府部门,市区两级政府很支持,我们的许多项目报批过程中,还是采用了一些有点特殊的办法在推进。所以我和焉书记见面的时候书记问我有什么要求,我只说一个词,只要快点就好,让我们快点动起来,快点有成果就好,其他没问题。上个月的山东香港周,新上任的杨市长也带了各职能部门的领导,土地局、规划局等与我们进行了座谈。他问我有什么困难,我还是这句话,确实大家都很帮忙很支持,都很积极,但是我还是希望快,我也只有这个要求。所以这说明什么问题,旧的、原来的一些制度、流程也好,原有的管理办法、审批程度也好,还确实存在一些困难和障碍,这些需要改变,需要改革。我们通常讲改革开放改革开放,总是要先解决改革,没有改革后边的许多事情就推不动。市长当时在这个地方就说,大家要快点,叫各职能部门要快点,行动要迅速。所以我深信在现有的省委省政府、市委市政府积极推动改革开放的大格局下,济南的未来是完全可以,也可能发展的更快更好的。就冲着这个,从公司方面,我们要更积极更主动的去推动一些工作,大家不要有太多埋怨,而是有更多的积极和热情。如果要说我的性格和其他人有什么不同,就一点,不管理遇到什么困难和问题,我从来不会用消极的态度对待,不管任何时候。我们人的一生也好,或者是一个国家,或者是一个组织,不可能不遇到困难和问题,如果大家都用消极和埋怨的态度对待,那么一定更消极,一定更麻烦。如果大家都用积极热情的态度去对待,那么一定会改善,一定会更好。这就是我为什么深信济南一定会改变,只是说有可能是三天有可能是两天,有可能是一个礼拜,这点差别。改革开放是必然的趋势,你们做媒体的,这点应该更清楚,也应该更有信心。只要大家都有信心了,事情一定会变得更好。有些社会发展、社会进程不是任何人可以阻挡的了,它是一个必然的发展趋势。

      就开发过程中如何保护,或者是保护性开发、开发性保护的问题,喊口号是没有用的,最重要还是看你怎么做。应该说十几年前,我在做福州融侨的时候就给他们提出过一点,说到不如做到,听到不如看到,做到做好才是硬道理。所以我们会用实际行动来履行我们的承诺,比如说济南市政府对我们有要求,我们对政府也是有承诺的,当然我们同时对政府也是有要求的。这一块我们会用实际行动来做,保护性开发也好,开发性保护也好,讲理论没有用,做出来才是硬道理。

      【记者】:董事长好,我们济南的媒体应邀来到重庆,参观重庆的融汇开发项目,感到折服、震撼。又听了在济南的开发规划,也是大手笔,提一个问题问一下董事长,最终对济南市场的期待是什么样的,提一个请求,董事长在适当的时候,请接我们的专访,用您的理想来影响济南地区的房地产开发理念,影响济南人民置业理念,谢谢。

      【黄董】:我想适当的时候适当的机会我们可以安排,也感谢大家能够认同我的思路我的理念,我也责无旁贷,只要能为社会进步、社会文明出一点力,我觉得是应该的。

      【主持人】:感谢董事长、感谢邱总、感谢陈总,接下来让我们走进融汇,体会融汇温泉城,接下来让我们一同体验融汇温泉的魅力。再次感谢各位领导,再次感谢驻济各大主流媒体朋友的支持,希望各位在重庆、在融汇留下美好的回忆,谢谢。